I dati sui mutui mostrano che i mutuatari potrebbero risparmiare $ 100 al mese (o più) scegliendo istituti di credito più economici

In questo blog diamo uno sguardo a come i tassi ipotecari pagati dai consumatori variano tra gli istituti di credito. Questo fenomeno, chiamato dispersione dei prezzi, esiste praticamente in ogni segmento del mercato ipotecario, compresi i prestiti garantiti da Fannie Mae e Freddie Mac, i prestiti della Federal Housing Administration, i prestiti del Dipartimento statunitense per gli affari dei veterani (Veterans Affairs), nonché i prestiti jumbo.1 Abbiamo analizzato i dati dell’Home Mortgage Disclosure Act del 2021 per quantificare l’entità della dispersione dei prezzi.2

Abbiamo riscontrato che la dispersione dei prezzi dei mutui ipotecari è spesso pari a circa 50 punti base del tasso percentuale annuo. Per contestualizzare questo numero, l’importo medio del prestito nel 2021 era vicino a 300.000 dollari e il tasso di interesse medio era del 3%.3 Il pagamento mensile per un prestito fisso trentennale è di 1.265 dollari. La rata mensile per un prestito con tasso di interesse del 3,5% su un prestito dello stesso importo è di 1.347 dollari – una differenza di 82 dollari al mese (una rata più alta del 6,5%). I tassi di interesse sono aumentati drasticamente dal 2021, ma i conti rimangono simili in un contesto di tassi di interesse più elevati. Mantenendo l'importo del prestito a $ 300.000, i pagamenti mensili per un prestito fisso di 30 anni con un tasso di interesse del 6,5% e un tasso di interesse del 7% sono, rispettivamente, $ 1.896 e $ 1.996 - una differenza di $ 100 al mese (un pagamento più alto del 5,3%). . In un contesto di tassi di interesse più elevati, con pagamenti mensili complessivamente molto più elevati, questa differenza di $ 100 al mese potrebbe avere un peso ancora maggiore poiché i mutuatari sono potenzialmente più impegnativi per far quadrare i conti.

Per le nostre analisi utilizziamo i dati dell'Home Mortgage Disclosure Act del 2021. Ci concentriamo e riportiamo solo i numeri relativi ai 20 istituti di credito con i maggiori volumi per ciascuno dei segmenti di mercato.4 Diversi studi precedenti hanno documentato l'esistenza di una dispersione dei prezzi nel mercato dei mutui, 5 ma questo è il primo rapporto che utilizza i nuovi dati dell’Home Mortgage Disclosure Act – riportati dalla stragrande maggioranza dei richiedenti mutui in tutto il paese – con molteplici variabili necessarie per la nostra analisi.6 I nostri risultati sono in gran parte coerenti con gli studi precedenti, nonostante gli studi precedenti spesso utilizzando i dati del tariffario e/o dati selezionati sulle erogazioni da fornitori privati ​​senza copertura paragonabile all'Home Mortgage Disclosure Act. È particolarmente degno di nota il fatto che studi precedenti considerassero dati pre-pandemia, che non hanno lo stesso volume storico di rifinanziamenti dei prestiti. Applichiamo una moltitudine di filtri ai dati, per rendere il nostro campione il più omogeneo possibile, in modo da escludere molte delle variabili che potrebbero essere responsabili delle differenze di prezzo. Filtriamo per:

I prestiti della Federal Housing Administration sono senza dubbio il segmento più rilevante per l’espansione della proprietà di una casa poiché sono utilizzati in modo sproporzionato da mutuatari a basso reddito, con punteggio di credito inferiore e da acquirenti di case per la prima volta. I prezzi assicurativi della Federal Housing Administration facilitano anche la valutazione della dispersione dei prezzi mantenendo tutto il resto uguale. In particolare, il prestito più popolare della Federal Housing Administration, con acconto del 3,5% (rapporto prestito/valore di 96,5), è assicurato dalla Federal Housing Administration allo stesso tasso assicurativo, indipendentemente dal punteggio di credito del mutuatario o dal rapporto debito/reddito. rapporto se il mutuatario si qualifica. La Figura 1 è un intervallo che mostra il tasso percentuale medio annuo di un prestito erogato per ciascuno dei 20 principali istituti di credito della Federal Housing Administration tra i prestiti che soddisfano i nostri filtri, con il prestatore più economico normalizzato a 0. La Figura 1 mostra che la dispersione tra il più alto e il il valore più basso dei primi 20 istituti di credito della Federal Housing Administration è di 53 punti base e non è guidato da un prestatore anomalo né nella fascia bassa né in quella alta. Il grafico dei volumi di origination dei 20 principali istituti di credito rispetto a questi prezzi medi non produce una relazione chiara: non è vero che gli istituti di credito più economici ottengono sistematicamente volumi molto più elevati rispetto a quelli più costosi.7

Le medie potrebbero funzionare ragionevolmente bene per questo sottosegmento della Federal Housing Administration con un rapporto prestito/valore combinato di 96,5, ma anche in questo caso stiamo mescolando prestiti originati nella metà centrale del 2021. A differenza di FHA, le entità sponsorizzate dal governo (Fannie Mae e Freddie Mac) utilizzano prezzi sfumati basati sul rischio (matrice di aggiustamento del prezzo a livello di prestito) per garantire i prestiti.8 Di conseguenza, eseguiamo regressioni dei prezzi che controllano in modo flessibile vari fattori, tra cui il punteggio di credito, il rapporto combinato prestito/valore e la data della richiesta .9 Includiamo anche variabili indicatore per ciascun prestatore che catturano effettivamente l'effetto medio di quel prestatore una volta che controlliamo tutte le altre variabili nella regressione.10